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岡山市北区マンション現調 築15年経過でさまざまな不具合発生


屋上防水

全景
屋上防水捲れ
入り隅膨れ
入り隅膨れ

新築から築15年を経過すると、各所の傷みが目立ち始めてきます。屋上の防水は紫外線を直接受けるため、傷みが顕著に表れてきます。写真は加硫ゴムシートですが、入り隅み部分は膨れがきています。またシートのジョイント部分は破断しており、このまま放置しているとジョイント部分より水が浸入し雨漏れしてしまう可能性があります。屋上ではこした現象は珍しくありませんが、屋上へは上がらない事が多いので、不具合箇所の発見が遅れる場合があります。最低でも数年に一回は点検をお勧め致します。このような状況での改修は、破断しているジョイントは再度機械固定してやれば密着します。また浮いた入り隅は再施工する必要があります。全体を張替えするより、はるかにコストが抑えれるので、早期発見が重要です。

爆裂箇所

爆裂箇所
爆裂箇所

外壁を調査していくと、開放廊下の一部が爆裂寸前の箇所がありました。これは手摺を取り付けしている部分から水が浸入し、コンクリート内部の鉄筋が腐食し、コンクリートを押し上げている可能性があります。このまま放置していると、コンクリートが破断し剥落する危険性もあります。一度このような現象になると、水分をますます吸収しやすくなるので、早期メンテナンスが必要です。

外壁バルコニー著しい退色

外壁退色
著しい退色

既存の塗膜は吹き付けタイル。新築時はガンでタイルベースを吹き付けし、アクリル系の上塗り材で仕上げられています。この工法は40~50年前からあり、現在のマンションでも数多く採用されています。新築時は予算が厳しいため、上塗りがアクリルになる場合が多く色褪せも早くなります。近年の改修ではシリコン系の樹脂で塗装される事が多いです。

苔や藻、雨だれが発生

雨だれ

マンションの開放廊下の天板は、モルタル塗りで仕上げられている場合が多く、笠木が無いと水が切れないので、雨だれや苔、藻が多く発生して来ます。天端に笠木がある場合はここまで汚れないと思います。

 

こうして築15年を経過した物件を調査していくと、様々な不具合を発見します。賃貸物件の場合、入居率を上げるためには意匠性が求められます。綺麗にしておく事も重要ですが、不具合箇所をメンテナンスし、財産価値を維持する事も重要だと思います。何事も早期発見し補修しておく事をお勧め致します。

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